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個人於自有土地上建屋出售時,除以持有1年以上之自用住宅用地,拆除改建房屋出售者外,應辦理營業登記。


 財政部高雄國稅局表示:甲君於9811月至998月間於自有土地上興建房屋5棟出售,房屋售價合計3,180餘萬元,經查其非屬自用住宅用地拆除改建房屋出售,是除補徵營業稅151萬餘元外並裁處1倍罰鍰。
高雄國稅局說明,按照加值型及非加值型營業稅法(以下簡稱營業稅法)之規定,在我國境內銷售貨物,即應課徵營業稅,而將貨物之所有權移轉於他人取得代價者,為銷售貨物,此等銷售貨物之營業人,即為營業稅之納稅義務人。而所謂營業人,並不以公、私法人團體之事業為限,即個人以營利為目的之私營事業亦包括在內。又社會上之交易活動所在多有,一時偶發性之交易,自無將其視為「營業行為」,而課徵營業稅之必要。因此,營業稅法規範之稅捐主體「營業人」及稅捐客體「銷售行為」,應具備「持續性」及「營利性」之特徵,如特定人所為之一次性偶發交易,即不屬營業稅法規範之對象至明,而持續性並不以永久為必要。惟關於「在土地上建屋出售房地」之交易類型,其外觀雖僅有最後之銷售房屋行為,然該房屋自規劃興建迄出售完畢,須歷經較長之時間,其間會持續發生委請建築師設計、購買建材、僱工興建、發包工程或委託銷售等多個進銷貨行為,且其營業規模常高達數百餘萬元以上。因此,為完成建屋銷售之目標,須配合多個進貨行為,且整個活動須歷經較長之期間,自然符合「持續性」及「營利性」之要件,自應依法課徵營業稅。甲君在9811月至998月間以自己名義作為起造人,其間歷經前開進銷行為,與社會多數人持續的發生經濟上之權力義務關係,符合營業稅法第6條第1項第1款所稱之事業,且其出售房屋難謂非為獲利,自已構成以營利為目的之事業,而應辦理營業登記。
甲君不服,主張其係個人於自有土地上興建房屋,並不是營利事業,且已依規定申報綜合所得稅財產交易所得,並無逃漏稅等由,循序提起行政訴訟,案經行政法院判決駁回原告之訴。
國稅局提醒您,為維護自身權益,若土地所有權人有自地建屋出售情形時,除以持有1年以上之自用住宅用地,拆除改建房屋出售者外,請務必前往國稅局辦理營業登記,切勿以為是個人行為即可免辦,惟前項行為在稅捐稽徵機關調查前,自行補辦營業登記並完成補報補繳營業稅者,可適用免罰之規定。